Als je een nieuw huis gaat bouwen of kopen, komt er veel op je af. Er is zoveel waar je je op moet oriënteren, dat het me goed leek eens op een rij te zetten hoe ik denk dat je dit moet doen. Er is niet zoveel informatie over dit onderwerp te vinden en na zelf een huis gebouwd te hebben, heb ik de nodige ervaring opgedaan.

Allereerst is het goed om te weten wat je budget is. Op de website van de ING bank staat een goed online rekenhulpmiddel voor dit doel.

Tip: als je met een zogenaamde ‘onafhankelijke’ hypotheekadviseur gaat praten, vraag dan altijd wat de hypotheek is die hij gaat adviseren en welk rentepercentage hij/zij gaat aanbieden. Als dit slechter is dan (je eigen bank) je kan bieden, adviseer ik je gewoon met je eigen bank in zee te gaan. Deze zijn vaak veel goedkoper met hun advieskosten dan hypotheekadviseurs. Zeker als je er ook een zakelijke rekening hebt lopen of al klant bent.

Afhankelijk van het bedrag dat je te besteden hebt en de wensen die je hebt, kun je een woning via een projectontwikkelaar kopen of helemaal zelf nieuw bouwen. Een andere goede optie is om een oude woning te kopen en grondig te renoveren. Maar let op: betaal niet te veel voor de oude woning! Dit heb ik mijn omgeving enkele keren meegemaakt. De kosten van het opknappen van een oude woning worden vaak (lees: bijna altijd) sterk onderschat.

Stop niet met lezen van dit artikel als je besluit een nieuwe woning via een projectontwikkelaar te kopen! Zijn belang is namelijk tegengesteld aan jouw belang. Hij wil jou zo weinig mogelijk woning voor zoveel mogelijk geld verkopen. Jouw belang is precies omgekeerd: zoveel mogelijk woning voor zo weinig mogelijk geld.

Wat wordt vaak over het hoofd gezien? De waarde van de woning als je deze weer gaat verkopen. Werd deze in het verleden bepaald door het aantal vierkante meters tuin en de inhoud van de woning, in de toekomst wordt de staat van de woning veel belangrijker. Hoe is het wooncomfort? Hoe is het energieverbruik? Welke voorzieningen heeft de woning?

In Duitsland is het tegenwoordig heel normaal dat wordt afgeschreven op woningen. Oude bedrijfspanden en kantoren, ook in Nederland, worden bijna niet meer verkocht. Deze worden tegenwoordig volledig gestript en/of gesloopt. Eenvoudig gesteld: na 40 jaar is deze niets meer waard! Volledig afgeschreven. Als je op Funda kijkt wat er voor woningen uit de jaren 60 en 70 wordt gevraagd… het is verbazingwekkend te horen wat mensen nog steeds bereid zijn ervoor te betalen! Het is mijn voorspelling dat dit in de komende 10 jaar in een hoog tempo gaat veranderen.

Het zal je misschien verbazen dat ik hier schrijf dat de bouwwereld in Nederland sterk achterloopt bij onze zuider- en oosterburen. Maar toch is dit echt het geval! De bouwsector in Nederland is sterk aanbod gedreven en de klant staat (in tegenstelling tot bijvoorbeeld Duitsland en België) op een erg lage plaats. Dit komt omdat er in Nederland relatief weinig particuliere woningbouw plaatsvindt.

We pakken de draad weer op waar we gebleven waren: nu je weet hoeveel je te besteden hebt, ga je je verlanglijstje aan eisen en wensen maken.

1. Zo veel mogelijk kubieke meters huis.
2. Zo veel mogelijk luxe inrichting (keuken, badkamer(s)) als het budget toelaat.
3. Besparen op kosten die de architect heeft bedacht om aan de EPC eisen te voldoen.

Laten we dit lijstje even kritisch doorlopen.
Ad 1. Je bouwt maar 1x, en daarom wil je zoveel mogelijk ruimte in je huis. Hier valt wat voor te zeggen. De inhoud is sterk bepalend voor het wooncomfort en ook voor de restwaarde van de woning.

Ad 2. Ook dit is een begrijpelijke keuze. Je wilt tenslotte een zo mooi mogelijk huis hebben!

Ad 3. Een begrijpelijke keuze voor mensen die alleen maar aan het leven nu denken. Maar o zo dom als je straks een goede restwaarde voor je woning wilt realiseren. Afgezien van het comfort dat je in gaat leveren…

Ik zal mijn punt nog iets duidelijker maken.
1) De prijs van een huis is nogal afhankelijk van het aantal kubieke meters inhoud. Dus: hoe groter de inhoud, hoe groter de restwaarde.
2) Zodra mensen een andere woning gaan betrekken, is het eerste dat vervangen wordt de keuken en de badkamer(s). Dus: na enkele jaren is de restwaarde hiervan 0.
3) De meeste architecten adviseren om huizen een isolatiewaarde te geven die aan het huidige bouwbesluit voldoet. Aanpassen achteraf is erg kostbaar.
4) Van installaties hebben architecten vaak weinig verstand, dus krijg je vaak iets aangeboden wat te duur is of niet bij je past. Nul-op-de-meter is tegenwoordig de hype. Dus: warmtepomp systeem in combinatie met veel PV-panelen en geen gas meer. Goed voor de portemonnaie van de installateur, maar ook voor de jouwe? Houd er maar alvast rekening mee dat je deze installaties na 15 jaar voor een groot deel moet vervangen.

Mijn aanpak zou de volgende zijn.
1) Koop of ontwerp een huis met een goede isolatiewaarde. Hoe goed moet deze zijn? Ik zou minimaal streven naar een primair energiegebruik van maximaal 25 kWh/m2 per jaar.
2) Vraag de architect (of aannemer of projectontwikkelaar) naar de meerkosten van een huis op passief-niveau (max. 15 kWh/m2 energiegebruik per jaar).
3) Bouw het huis luchtdicht. Dit betekent: goed ontwerpen, goed bouwen en vervolgens ook testen!
4) Uiteraard is dit iets duurder (passief was in mijn geval 5% van de totale projectkosten) dan de huidige standaard.
5) Leg in het hele huis lage-temperatuur vloerverwarming aan die ook geschikt is voor vloerkoeling.
6) Koop, afhankelijk van je budget, een lucht-water warmtepomp met geintegreerde gasketel of een gewone gasketel.
7) Zorg dat je op een later moment een warmtepomp kunt plaatsen. Ook die gasketel gaat maar 15 jaar mee en warmtepompen zullen dan veel goedkoper zijn.

Heb je vragen of reacties? Stuur deze gerust naar mij, in de komende maanden wil ik deze gebruiken om nog meer ervaringen te delen.

2 reacties

  1. Beste Johan,

    Ik volg je blog al een tijdje omdat er zeer veel nuttige en interessante info op is te vinden. Dit laatste artikel is erg interessant omdat wij momenteel in de ontwerpfase zitten van onze nieuw te bouwen woning.
    Een semi bungalow (grond opp ± 125 m2) Gebruikopp (Ag) van ± 200 m2. LT Vloerverwarming alleen begane grond, verder geen bijverwarming.
    Dit zal een houtskeletbouw woning worden waarvan de bedoeling is dat deze zeer goed geïsoleerd gaat worden (moet ook voldoen aan EPC van 0.4).

    We hebben hiervoor wat EPG berekeningen laten maken echter komen we (volgens BENG berekening) wel veel hoger uit dan wat jij hierboven schetst over het maximale energie verbruik. Afhankelijk van de installatie, waarbij in beide gevallen gesproken wordt over mechanische lucht aan-toevoer, een Quooker en zonnepanelen, in installatie a met een warmtepomp en 14 panelen komen we op 53.9 kWh/m2, in installatie b met een HR combi en 23 zonnepanelen komen we op 64.9 kWh/m2.
    Van de installateur heb ik al e.e.a. aan (grove) bedragen ontvangen, voor een traditionele HR Combi installatie met Quooker en ventilatie systeem mag ik daar al een slordige € 18.000 aftikken, komt daar een warmte pomp bij mag ik er nog eens ± 20k bij doen.

    Wat ik in jouw verhaal ook terug proef is de hoge aanschafkosten en de terugverdientijd die er nagenoeg niet is, na ± 15 jaar zul je elke installatie moeten vervangen.

    Wat ik eigenlijk in elk verhaal mis is de initiële aanschafkosten die overal “vergeten” worden. Overal hoor je mooie verhalen over dat je zuiniger omgaat met energie, maar niet of je ook gaat besparen op je kosten als je de initiële aanschaf meerekent en de wetenschap dat je e.e.a. over ± 15 jaar moet gaan vervangen.

    Is de overheid ons (als particulier) voor het lapje aan het houden met het eisen van een EPC van 0.4 (en in 2020 van 0.0) en is dit beleid alleen maar goed voor de handel (voor installateurs en fabrikanten van dit spul)?

    Ik wil best meedenken met het milieu (zoals de overheid zo graag wil) echter niet tegen elke prijs.

    Wat zie ik hierin nu over het hoofd? De info is zo verwarrend en geregeld tegenstrijdig.
    Ga je nu inderdaad om het gewenste comfort (wat is dat?) te krijgen heel veel investeren en zie je dat nooit meer terug? In mijn beleving zou ik met onze nieuwe woning vrij weinig energie nodig hebben, zeker als ik dit vergelijk met de woning (uit 2000) waar ik uit kom, maar moeten daar echt zulke exorbitant hoge bedragen voor een installatie tegen over staan? Bouwkwaliteit is toch enorm veel verbetert waardoor je veel minder verliezen hebt? Dan rijmt dit m.i. toch niet?

    Graag jouw mening over wat ik dan eventueel verkeerd zie.

  2. Beste Rob,

    Dank je voor je reactie.
    Helaas heb ik geen vertrouwen in de EPC/BENG berekening met betrekking tot het energieverbruik. De PHPP berekening is vele malen nauwkeuriger. Zelf ben ik nu bezig een bedrijfspand te bouwen en ik verbaasde me wederom over de grote verschillen tussen beide rekenmethoden.
    Het verbruik van de woning is onafhankelijk van de toegepaste installaties, dit moet eerst goed ontworpen zijn. Dus als je woning wilt hebben die weinig gebruikt, zul je deze eerst hierop moeten ontwerpen.
    Sorry, maar bij een energiezuinige woning hoort geen mechanische ventilatie meer. Een balansventilatiesysteem is een absolute must.
    De aanschafkosten zijn sterk afhankelijk van wat je kiest. Ik begrijp dat deze heel belangrijk zijn en hier zie ik ook grote behoefte. Maar helaas is dit om vele redenen niet zo makkelijk aan te geven. Wel kan ik je vertellen dat goed isoleren en ventileren veel goedkoper is en veel meer comfort (geen tocht, schone gefilterde lucht) oplevert dan je huis volstoppen met zonnepanelen en installaties.
    De drijfveren van de overheid worden gestuurd vanuit Europa. Huizen kunnen en moeten veel energiezuiniger gebouwd worden. In de ons omliggende landen gebeurt dit al tegen geringe meerkosten. Het grootste voordeel voor jou is dat een comfortablele woning ook energiezuinig is. Dus eigenlijk moet je het gewoon omdraaien.
    In mijn laatste en komende blogs wil ik proberen deze kluwen te ontwarren. Ik vind het heel jammer dat de markt nu over NOM (nul op de meter) praat, terwijl er nog vrijwel nergens luchtdicht gebouwd wordt en er nog steeds mechanische ventilatiesystemen worden geinstalleerd. Ook is er bijna nog geen installateur die weet hoe je een warmtepomp moet installeren.
    Als je waar voor je geld wilt, zoek je een architect en aannemer op die passief wil bouwen. Ik ben ervan overtuigd dat de kosten identiek of lager zijn dan BENG. Dit lukt alleen als je dit met kennis van zaken doet.
    Ik kan je aantonen dat mijn (passief ontworpen) bedrijfspand nu al goedkoper gebouwd gaat worden dan de ‘duurzame installatiearchitect’ volgens EPC/BENG eisen had berekend en bedacht. We hebben nog een lange weg te gaan in Nederland!
    Wat je over het hoofd ziet is dat er in Nederland met heel weinig kennis van de stand van de techniek ontworpen en gebouwd wordt. Testen vindt bijna niemand belangrijk. Ik sta inmiddels op het standpunt dat je een goed ontworpen woning prima met een kleine warmtepomp kunt verwarmen en koelen. Bij een woonoppervlak van 200 m2 en 15 kWh/m2/a is dit 3000 kWh. Dit zou zelfs volledig elektrisch kunnen. Hoeveel installaties heb je dan nog nodig?

    Johan

Geef een reactie

Je email adres wordt niet gepubliceerd. Required fields are marked *

Post comment